Oleh: Dian Dwi Kusuma Astuti, S.H.
Halo Sobat YukLegal..
Perkembangan hukum properti atas rumah susun yang belum tertata rapi di Indonesia menyebabkan munculnya beberapa permasalahan tentang rumah susun dari segala aspek, baik antara developer (pengembang) dengan pemerintah daerah, developer dan/atau Perhipunan Penghuni Rumah Susun (P3SRS) dengan konsumen (calon pembeli/ pemilik/ penghuni apartemen).
Secara umum, penjualan untuk produk properti berupa apartemen/condominium/rumah susun hampir menguasai pasar properti di kota-kota besar di Indonesia. Ada beberapa alasan mengapa bisnis di bidang properti ini berkembang pesat dalam beberapa tahun terakhir, yakni:
- populasi manusia yang terus bertambah,
- keterbatasan lahan,
- tingginya permintaan akan hunian,
- harga rumah tapak (landed house) yang semakin tinggi sehingga, apartemen menjadi solusi untuk mengatasi stress akan kemacetan di kota-kota besar, dan
- potensi pasar bagi pengembang developer.
Definisi Rumah Susun berdasarkan Pasal 1 angka 1 Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, berbunyi:
“Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.”
Dalam tulisan ini akan diuraikan mengenai aspek-aspek yang wajib diketahui oleh calon pembeli atau pemilik tentang legalitas apartemen (pengembang) dan aspek perijinan rumah susun/apartemen di Indonesia, yakni:
1. Legalitas Apartemen
Membeli apartemen pada saat launching (indent) atau saat bangunan sudah jadi (ready) akan mempengaruhi aspek legalitas yang wajib diketahui oleh calon pembeli atau pemilik apartemen. Apabila calon pembeli akan membeli unit apartemen pada saat launching, maka berdasarkan Pasal 42 ayat (2) Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU No. 20 Tahun 2011”).
Terdapat beberapa persyaratan yang wajib dipenuhi oleh Developer pada saat Developer memasarkan apartemen sebelum pembangunan dilaksanakan. Bunyi Pasal 42 ayat (2) UU No. 20 Tahun 2011 yaitu:
“Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pelaku pembangunan sekurang-kurangnya harus memiliki: a.kepastian peruntukan ruang; b.kepastian hak atas tanah; c. kepastian status penguasaan rumah susun; d. perizinan pembangunan rumah susun; dan e. jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.”
Perijinan yang wajib dimiliki olehr developer pada saat lauching (pra pembangunan) adalah izin zoning yang biasanya disebut Surat Keterangan Rencana Kota (SKRK) atau Izin Lokasi, AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan)/UKL/UPL, dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
Dalam pemasaran unit apartemen dilakukan sebelum apartemen dibangun akan melalui beberapa tahap, yaitu:
- Tahap Pemesanan.
- Tahap penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
- Tahap penandatanganan Perjanjian Pinjam Pakai.
- Tahap penandatanganan Akta Jual Beli (AJB).
2. Proses Sertifikasi
Sertifikat Hak Milik atas Rumah Susun (“SHMRS”) adalah bentuk kepemilikan yang diberikan terhadap pemegang hak atas Rumah Susun, bentuk hak milik atas rumah susun ini harus dibedakan dengan jenis hak milik terhadap rumah dan tanah pada umumnya. SHMRS dalam dunia properti sering juga disebut strata title.
SHMRS yang berupa salinan-salinan kemudian dijilid menjadi sebuah dokumen yang disebut dengan Sertifikat, SHMRS dibuat dengan cara:
- membuat salinan dari buku tanah yang bersangkutan.
- membuat salinan surat ukur atas tanah bersama.
- membuat gambar daerah satuan rumah susun yang bersangkutan
3. PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun) dan Badan Pengelola
Developer tidak boleh meninggalkan asas-asas sebagaimana terdapat dalam undang-undang yang berlaku. UU No. 20 Tahun 2011 menciptakan dasar hukum yang tegas berkaitan dengan penyelenggaraan rumah susun. Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (“P3SRS”) adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik dan/atau penghuni Satuan Rumah Susun yang dibentuk sesuai dengan peraturan hukum yang berlaku.
Berdasarkan Pasal 59 ayat (1) UU No. 20 Tahun 2011 yang berbunyi, “Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib mengelola rumah susun”, maka sebagai pelaku pembangunan, developer pada tahap awal pengelolaan apartemen wajib bertindak sebagai pengurus PPPSRS (P3SRS) sementara sampai dengan nantinya terbentuk pengurus P3SRS yang dibentuk oleh para penghuni rusun.
4. Biaya dan Pajak Kepemilikan Apartemen
Tinggal atau memiliki apartemen memiliki biaya-biaya sendiri yang wajib dibayar oleh para pemilik unit apartemen yang nilainya tidak dapat disamakan pada saat tinggal di landed house. Berikut adalah beberapa biaya yang termasuk di dalamnya adalah pajak yang wajib dibayarkan kepada Developer dan P3SRS nantinya yaitu:
- Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
- Biaya Administrasi
- Iuran Pengelolaan Lingkungan
Demikian ulasan mengenai “Ingin Memiliki Rumah Susun, Perhatikan Hal Ini!” apabila sobat YukLegal ingin mengetahui lebih lanjut, dapat segera menghubungi kami di YukLegal.com nantikan artikel menarik lainnya!
Sumber:
Adrian, 2010, Hukum Rumah Susun & Apartemen, Jakarta: Sinar Grafika Offset.
Santos, 2010, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Jakarta: Kencana Prenada Media.
Sumber Gambar:
pexels.com
Editor: Siti Faridah, S.H.