Mengenal Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan di Indonesia

Oleh: Bambang Sukoco, S.H.

Pajak sebagai sumber penerimaan negara merupakan perwujudan kewajiban kenegaraan dalam kegotongroyongan nasional sebagai peran serta masyarakat dalam membiayai pembangunan.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau yang disingkat dengan “BPHTB” merupakan pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah atau bangunan.

Subjek pajak dalam BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah atau bangunan.

Perolehan hak atas tanah atau bangunan diperoleh melalui perbuatan hukum yang dilakukan subjek pajak dan  mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah bangunan. Perolehan hak atas tanah atau bangunan dilakukan melalui:

1. Pemindahan hak karena:
2. Jual beli;
3. Tukar-menukar;
4. Hibah;
5. Hibah wasiat;
6. Waris;
7. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
8. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
9. Penunjukan pembeli dalam lelang;
10. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
11. Penggabungan usaha;
12. Peleburan usaha;
13. Pemekaran usaha;
14. Hadiah.
15. Pemberian hak baru karena:
16. Kelanjutan pelepasan hak;
17. Diluar pelepasan hak.

Baca Juga: Wajib Pajak Badan Persiapkan Untuk SPT Tahunan Badan.

Hak atas tanah atau bangunan termasuk hak pengelolaan beserta bangunan diatasnya, hak tersebut diantaranya meliputi:

1. Hak milik;
2. Hak guna usaha;
3. Hak guna bangunan;
4. Hak pakai;
5. Hak milik atas satuan rumah susun;
6. Hak pengelolaan.

Dasar Pengenaan Pajak

Dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak dalam hal sebagai berikut:

1. Harga transaksi untuk jual beli; 
2. Nilai pasar untuk tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak, pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah
3. Harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang untuk penunjukan pembeli dalam lelang.

Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.

Sedangkan Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP adalah besaran nilai yang ditentukan berdasarkan kesepakatan pembeli dan penjual.

Perbedaan NPOP dan NJOP adalah dari segi pihak yang menentukan nominalnya. NPOP berdasarkan kesepakatan para pihak sedangkan NJOP ditentukan pemerintah. Apabila NPOP lebih rendah dari NJOP, maka dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP

Tarif pajak berdasarkan Pasal 5 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan menyatakan:

“Tarif pajak ditetapkan sebesar 5% (lima persen)”.

Baca Juga: Tiba Saatnya Lapor SPT Tahunan Pribadi, Yuk Kenali Caranya!

Cara Perhitungan Pajak

Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling sedikit sebesar Rp80.000.000 untuk setiap Wajib Pajak. Sedangkan dalam hal perolehan karena waris atau hibah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp300.000.000.

Cara menghitung BPHTB adalah dengan mengalikan tarif dengan NJOP atau NPOP. Nilai tersebut harus dikurangi oleh NJOPTKP atau NPOPTKP.

Rumus dan cara perhitungan BPHTB sebagai berikut:

BPHTB = 5% X (NPOP – NPOPTKP)

BPHTB = 5% X (NJOP – NPOPTKP)

Ilustrasi Perhitungan

Wajib Pajak “A” membeli tanah dan bangunan dengan nilai perolehan objek pajak Rp85 juta.

BPHTB= 5% x (NPOP – NPOPTKP)

BPHTB= 5% x (Rp 85 juta – Rp 80 juta)

BPHTB= 5% x (Rp 5 juta)

Maka pajak yang terutang = 5% x Rp5.000.000,00 = Rp250.000.

Itulah penjelasan singkat mengenai “Mengenal Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan di Indonesia”. Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai isu hukum terbaru, keep up to date di YukLegal ya! kalian juga bisa mengkonsultasikan masalah hukum kalian dengan mengakses laman YukLegal.

Sumber:

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan.

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 Tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat Dan Pemerintahan Daerah.

Sumber Gambar:

unsplash.com

Editor: Siti Faridah, S.H.